Author: Vérité

Οι υψηλότερες μικτές αποδόσεις στην αγορά κατοικίας το 2025 δεν «γράφονται» στα ακριβότερα ή στα πιο σύγχρονα, ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα. Αντίθετα, προκύπτουν κυρίως εκεί όπου το κόστος κτήσης παραμένει χαμηλό και η ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση είναι σταθερή: σε τμήματα της Δυτικής Αττικής, σε παλαιότερα ακίνητα και σε επιφάνειες που ταιριάζουν καλύτερα στη σημερινή δομή των ενοικιαστών. Με απλά λόγια, οι τιμές αγοράς σε αυτές τις αγορές δεν έχουν «προεξοφλήσει» πιθανές μελλοντικές υπεραξίες, άρα ο λόγος ενοικίου προς αξία βγαίνει πιο ευνοϊκός.

Οι δήμοι με τις πιο υψηλές αποδόσεις στην Αττική

Με βάση τα στοιχεία της ReDataset, την κορυφή στην Αττική καταλαμβάνει η Αγία Βαρβάρα με μικτή ετήσια απόδοση 6%. Η εικόνα αυτή αποδίδεται στον συνδυασμό συγκρατημένων τιμών αγοράς και διαρκούς μισθωτικής ζήτησης από εργαζόμενους και νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος.

Στη συνέχεια ακολουθούν η Σαλαμίνα (5,78%) και ο Ωρωπός (5,77%), όπου η κτήση κατοικίας παραμένει σαφώς φθηνότερη από τον «πυρήνα» της Αθήνας, ενώ η μακροχρόνια μίσθωση στηρίζεται από περιορισμένες εναλλακτικές επιλογές. Ιδιαίτερα υψηλά κινούνται επίσης το Αιγάλεω (5,61%), το Πέραμα (5,52%) και τα Σπάτα–Αρτέμιδα (5,41%), δηλαδή αγορές που δεν έχουν δεχθεί την ίδια ένταση ανατιμήσεων με το κέντρο ή τα νότια προάστια, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να «ζυγίζουν» αναλογικά περισσότερο.

Τη δεκάδα συμπληρώνουν ο Μαραθώνας (5,32%), η Νίκαια–Άγιος Ιωάννης Ρέντης (5,21%), οι Αχαρνές (5,14%) και ο Κορυδαλλός (5,02%) – επίπεδα που παραμένουν αισθητά πάνω από τον μέσο όρο της Αττικής.

Ανά τύπο κατοικίας: Γιατί προηγούνται οι μονοκατοικίες

Στους τύπους κατοικίας, οι μονοκατοικίες εξακολουθούν να δίνουν το υψηλότερο αποτέλεσμα το 2025, παρότι η απόδοση τους έχει υποχωρήσει σταδιακά: από 5,05% το 2023, σε 4,76% το 2024 και σε 4,51% το 2025. Η πίεση αυτή συνδέεται με το ότι οι τιμές αγοράς ανέβηκαν ταχύτερα από τα ενοίκια.

Τα διαμερίσματα εμφανίζονται πιο ανθεκτικά: από 4,49% (2023) έπεσαν σε 4,15% (2024), αλλά το 2025 κινούνται υψηλότερα στο 4,37%. Παραμένουν ο «κορμός» της αγοράς μίσθωσης, επειδή απευθύνονται στο ευρύτερο κοινό ενοικιαστών.

Οι μεζονέτες ακολουθούν, με 3,82% (2023), 3,58% (2024) και 3,78% (2025). Το υψηλότερο κόστος κτήσης και το πιο «στενό» ακροατήριο στη μίσθωση κρατούν χαμηλότερα τις αποδόσεις, ακόμη κι όταν καταγράφεται μικρή βελτίωση.

Ανά έτος κατασκευής

Η ανάλυση ανά ηλικία ακινήτου δείχνει ότι οι κατοικίες της περιόδου 1960–1970 εμφανίζουν το 2025 την υψηλότερη απόδοση, στο 5,22%. Το πλεονέκτημά τους προκύπτει από χαμηλότερες τιμές αγοράς και θέση σε ώριμες, πυκνοδομημένες περιοχές με σταθερή ζήτηση.

Τα ακίνητα 1971–1980 καταγράφουν πτωτική πορεία σε σχέση με το 2023 (όπου ήταν 5,39%) και φτάνουν στο 4,68% το 2025. Οι κατοικίες των δεκαετιών 1981–1990 και 1991–2000 κινούνται περίπου στο 4,5%, χωρίς μεγάλες ανατροπές. Στην κατηγορία 2001–2010 η απόδοση μειώνεται από 4,70% (2023) σε 4,23% (2025), ενώ στα 2011–2020 κυμαίνεται γύρω στο 4,1%–4,2%.

Τα νεόδμητα μετά το 2021 εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση (3,69% το 2025), όμως είναι η μόνη κατηγορία που καταγράφει σταθερή άνοδο από 3,39% (2023), ένδειξη ότι τα ενοίκια αρχίζουν σταδιακά να «ακολουθούν» το αυξημένο κόστος κτήσης.

Ανά τετραγωνικά

Με βάση την επιφάνεια, τα ακίνητα 141–400 τ.μ. εμφανίζουν την υψηλότερη μικτή απόδοση το 2025, στο 4,6%, με τα 30–50 τ.μ. να βρίσκονται σχεδόν ισόπαλα στο 4,59%. Στα μικρά διαμερίσματα το αποτέλεσμα ενισχύεται από ισχυρή ζήτηση και υψηλό ενοίκιο ανά τ.μ., ενώ στα πολύ μεγάλα παίζει ρόλο η περιορισμένη προσφορά και το προφίλ ενοικιαστών με υψηλότερη δυνατότητα πληρωμής.

Στον αντίποδα, η κατηγορία 111–140 τ.μ. εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση, μόλις 3,66%, καθώς συνδυάζει ακριβότερη αγορά με ενοίκια που δεν ανεβαίνουν αντίστοιχα. Οι ενδιάμεσες επιφάνειες κινούνται σε πιο «ουδέτερες» επιδόσεις: 51–80 τ.μ. (4,18%) και 81–110 τ.μ. (4,10%).

Το «παράδοξο» της ενεργειακής κλάσης

Η ταξινόμηση με βάση την ενεργειακή κλάση αναδεικνύει μια αντίστροφη εικόνα: τα ακίνητα Α+ εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση στο 3,08%, ενώ στην άλλη άκρη τα Η ανεβαίνουν στο 4,76%. Οι κλάσεις Α (3,26%) και Β+ (3,50%) παραμένουν επίσης χαμηλά, ενώ στις Β και Γ οι αποδόσεις κινούνται περίπου στο 3,45%. Στις Δ και Ε υπάρχει ήπια ενίσχυση (3,60% και 3,57%), πριν η άνοδος γίνει πιο καθαρή στις Ζ (4,08%) και Η (4,76%).

Η βασική εξήγηση είναι ότι η ενεργειακή αναβάθμιση τείνει να «φουσκώνει» την τιμή αγοράς πιο γρήγορα απ’ όσο προσαρμόζονται τα ενοίκια, με αποτέλεσμα να συμπιέζεται η μικτή απόδοση στις υψηλές κλάσεις, ενώ οι χαμηλές κλάσεις – αν και λιγότερο «ελκυστικές» ποιοτικά – παραμένουν σχετικά φθηνότερες στην κτήση, άρα αποδοτικότερες ως προς το ποσοστό.