Από την 1η Απριλίου 2026 αλλάζει οριστικά ο τρόπος με τον οποίο αναγνωρίζεται φορολογικά η πληρωμή ενοικίων στην Ελλάδα, καθώς η καταβολή εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να λαμβάνεται υπόψη. Πρακτικά, κάθε μίσθωση –είτε αφορά κατοικία είτε επαγγελματικό χώρο– θα πρέπει να περιλαμβάνει «ρήτρα τραπεζικής πληρωμής» και να συνοδεύεται από πραγματική καταβολή μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η ρύθμιση, όπως περιγράφεται, θεσπίζεται με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025 («Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού») και επεκτείνει υποχρεωτικά την ηλεκτρονική πληρωμή και στα ενοίκια κατοικιών, όπου έως σήμερα κυριαρχούσε το «στο χέρι».
Ο διπλός στόχος είναι ξεκάθαρος: αφενός η πλήρης ιχνηλάτηση των εισοδημάτων από μισθώματα μέσω του τραπεζικού συστήματος, αφετέρου ο περιορισμός των «μαύρων ενοικίων» και της φοροδιαφυγής. Με την αποκλειστική χρήση τραπεζικού καναλιού, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να κάνει αυτόματες διασταυρώσεις ανάμεσα στα δηλωμένα μισθώματα και στις τραπεζικές κινήσεις, μειώνοντας δραστικά το περιθώριο για αδήλωτες συμφωνίες.
Πώς πρέπει να «γραφτεί» η ρήτρα στο μισθωτήριο
Σύμφωνα με τις οδηγίες που παρατίθενται, το κρίσιμο σημείο είναι να αποτυπώνεται καθαρά στο μισθωτήριο ο τόπος, ο τρόπος και ο χρόνος καταβολής, με ρητή αναφορά ότι η πληρωμή γίνεται μόνο μέσω τράπεζας. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει διατύπωση του τύπου: «Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή… και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη». Παράλληλα, επισημαίνεται ότι η άρνηση έγκαιρης τραπεζικής καταβολής μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μη καταβολή μισθώματος, δίνοντας στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να κινηθεί νόμιμα για την απόδοση του μισθίου.
Ιδιαίτερα σημαντική λεπτομέρεια είναι ότι ο λογαριασμός είσπραξης πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής ηλεκτρονικής διαδικασίας που, όπως αναφέρεται, θα ενεργοποιηθεί το επόμενο διάστημα. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται πλέον η πληρωμή σε λογαριασμό τρίτου (πληρεξούσιου, συγγενή, δικηγόρου ή εταιρείας διαχείρισης), επειδή δεν μπορεί να ταυτοποιηθεί επαρκώς ότι το ποσό κατευθύνεται πράγματι στον εκμισθωτή. Σε κοινό λογαριασμό, συνιστάται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο στους συνδικαιούχους ώστε να διευκολύνονται οι έλεγχοι και οι διασταυρώσεις.
Σε μισθώσεις με περισσότερους συνεκμισθωτές, η πρακτική που περιγράφεται απαιτεί να δηλώνει ο καθένας το δικό του ΙΒΑΝ, ώστε να πιστώνεται το μέρος του μισθώματος που του αναλογεί. Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτησίες με ποσοστά εξ αδιαιρέτου θα χρειαστεί να οργανώσουν, πέρα από τη φορολογική δήλωση, και το πρακτικό σκέλος της είσπραξης ώστε κάθε μερίδιο να καταλήγει στον σωστό λογαριασμό. Παράλληλα, τονίζεται ότι οι ιδιοκτήτες καλούνται να εξασφαλίζουν πως έως την 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους έχουν κατατεθεί όλα τα μισθώματα του ημερολογιακού έτους, καθώς θα γίνεται έλεγχος συνέπειας (π.χ. αν αντιστοιχούν 12 πληρωμές σε 12 μήνες ανά μίσθωση).
Κυρώσεις για ενοικιαστές, ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις
Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή συνοδεύεται από κυρώσεις για όσους επιμένουν σε συναλλαγές με μετρητά, καθώς η ηλεκτρονική καταβολή καθίσταται προϋπόθεση για παροχές, ενισχύσεις και εκπτώσεις. Για τους ενοικιαστές, η μη τραπεζική πληρωμή –ακόμη κι αν πληρούνται τα εισοδηματικά ή άλλα κριτήρια– οδηγεί σε αποκλεισμό από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο, το οποίο προβλέπεται για όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.
Για τους ιδιοκτήτες, η είσπραξη «στο χέρι» σημαίνει απώλεια της έκπτωσης 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, που εφαρμόζεται αυτόματα χωρίς δικαιολογητικά. Στις επιχειρήσεις, το μέτρο μπορεί να μην είναι καινούργιο, όμως ενισχύεται η εφαρμογή του: από το 2026, όποιο επαγγελματικό ενοίκιο δεν καταβάλλεται μέσω τράπεζας, δεν θα μπορεί να εμφανίζεται ότι εκπίπτει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα.
Ακατάσχετο και πρακτικά βήματα για ομαλή μετάβαση
Χρειάζεται προσοχή και στο θέμα του ακατάσχετου, καθώς επισημαίνεται ότι το όριο των 1.250 ευρώ που ισχύει για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα έσοδα από μισθώματα. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα ενοίκια που μπαίνουν στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη μπορεί να δεσμευθούν από την ΑΑΔΕ σε περίπτωση ληξιπρόθεσμων οφειλών, πριν προλάβει να τα αναλάβει.
Μετά το 2026, η αγορά μισθώσεων περνά σε καθεστώς πλήρους ψηφιοποίησης, παρά τις πρακτικές δυσκολίες. Όσοι κινηθούν εγκαίρως, αναμένεται να προστατεύσουν δικαιώματα και φορολογικές ελαφρύνσεις, επικαιροποιώντας μισθωτήρια, δηλώνοντας σωστά ΙΒΑΝ στην ΑΑΔΕ, οργανώνοντας πάγιες εντολές ή σταθερή τραπεζική μεταφορά και τηρώντας με συνέπεια τις μηνιαίες καταβολές. Στόχος είναι μια πιο καθαρή και διαφανής μισθωτική σχέση, με λιγότερα περιθώρια παρερμηνειών και συγκρούσεων.
