Η Γενική Γραμματέας του ΥΠΕΝ, Δέσποινα Παληαρούτα, περιέγραψε με ρεαλισμό το αδιέξοδο στις πολυκατοικίες και στα ακίνητα, όπου η έλλειψη συναίνεσης μεταξύ των ιδιοκτητών φρενάρει τις συνολικές παρεμβάσεις στις όψεις και τα δίκτυα. Την ίδια στιγμή, το πρόγραμμα «Ηλέκτρα» για τα δημόσια κτίρια προσέκρουσε στο διαχρονικό «αγκάθι» της αυθαίρετης δόμησης, αποδεικνύοντας ότι οι πολεοδομικές εκκρεμότητες λειτουργούν ως τροχοπέδη για την πράσινη μετάβαση.
Τα νέα χρηματοδοτικά εργαλεία και ο ρόλος των παρόχων
Καθώς οι μεγάλες ευρωπαϊκές επιδοτήσεις θα περιοριστούν σταδιακά μόνο στις ευάλωτες ομάδες, η κυβέρνηση σχεδιάζει τη μετάβαση σε εναλλακτικά μοντέλα:
On-bill financing: Αποπληρωμή των εργασιών αναβάθμισης μέσω των λογαριασμών ρεύματος, ένα εγχείρημα που απαιτεί στενή συνεργασία με τους προμηθευτές ενέργειας.
Καθεστώς Επιβολής: Η υποχρέωση των παρόχων να προχωρούν σε πραγματικές δράσεις εξοικονόμησης για τους πελάτες τους.
Φορολογικά Κίνητρα: Η επιστροφή στο μοντέλο της δεκαετίας του ’70, όπου το κόστος των επενδύσεων (όπως οι ηλιακοί θερμοσίφωνες) αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα, θεωρείται «κλειδί» για την κινητοποίηση της ιδιωτικής κεφαλαιοποίησης.
Σε εκτεταμένη αναδιάρθρωση του πλαισίου για την ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων προχωρά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σχεδιάζοντας ένα διευρυμένο «πακέτο» παρεμβάσεων που θα συνδυάζει προγράμματα τύπου «Εξοικονομώ» με στοχευμένες δράσεις για ευάλωτα νοικοκυριά, φοιτητές και ειδικές κατηγορίες κατοικιών. Η κινητικότητα αυτή συνδέεται άμεσα με την υποχρέωση ενσωμάτωσης της νέας ευρωπαϊκής Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων στο εθνικό δίκαιο έως τον Μάιο του 2026, εξέλιξη που ανοίγει τον δρόμο για νέα χρηματοδοτικά εργαλεία και αναβαθμισμένες προδιαγραφές.
Στόχος 60.000 ανακαινίσεις και 380.000 νέα συστήματα θέρμανσης
Με βάση κυβερνητικές πηγές, δρομολογείται πρόγραμμα που θα καλύπτει την ενεργειακή ανακαίνιση περίπου 60.000 κατοικιών, ενώ παράλληλα προωθείται η εγκατάσταση σχεδόν 380.000 σύγχρονων συστημάτων θέρμανσης. Ο στόχος είναι διπλός: να επιταχυνθεί η αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και να γίνει ομαλότερη η προσαρμογή στα νέα ευρωπαϊκά πρότυπα.
Το ΥΠΕΝ διαμηνύει ότι η εφαρμογή των κανόνων δεν θα κινηθεί με τιμωρητική λογική ούτε θα επιβληθεί οριζόντια, λαμβάνοντας υπόψη ότι πάνω από τα μισά ελληνικά σπίτια έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και δεν ανταποκρίνονται σε σύγχρονες ενεργειακές απαιτήσεις. Το θέμα, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, τέθηκε και στη συνάντηση του υπουργού Σταύρου Παπασταύρου με την ΠΟΜΙΔΑ, όπου υπογραμμίστηκε η ανάγκη να «κουμπώσουν» οι περιβαλλοντικοί στόχοι με κοινωνική προστασία.
Τι αλλάζει με τη νέα ευρωπαϊκή Οδηγία για τα κτίρια
Η ευρωπαϊκή Οδηγία προβλέπει μείωση της κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας στα κτίρια κατοικιών κατά 16% έως το 2030 και κατά 22% έως το 2035, με προτεραιότητα στις ανακαινίσεις των κτιρίων με τις χαμηλότερες ενεργειακές επιδόσεις. Παράλληλα, δρομολογούνται υποχρεώσεις για μηδενικές εκπομπές σε όλα τα νέα κτίρια στα επόμενα χρόνια, ενώ αυστηρότερα πρότυπα τίθενται και για τα μη οικιστικά ακίνητα, ανεβάζοντας τον πήχη των απαιτήσεων.
«Εξοικονομώ», Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο και ειδικές δράσεις για ευάλωτους
Κεντρικός μηχανισμός υλοποίησης παραμένουν τα προγράμματα «Εξοικονομώ», τα οποία σχεδιάζεται να «κουμπώσουν» με αυξημένες επιδοτήσεις και απλοποιημένες διαδικασίες, ώστε το κόστος της μετάβασης να μη μετακυλίεται στους πολίτες. Κρίσιμη δεξαμενή χρηματοδότησης αναμένεται να αποτελέσει και το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο, με διαθέσιμους πόρους που εκτιμώνται στα 2 δισ. ευρώ για την περίοδο 2026–2032.
Σημαντική αλλαγή προωθείται και στον τρόπο υλοποίησης: προβλέπεται αξιοποίηση οικονομιών κλίμακας, ομαδοποίηση έργων και ενεργός συμμετοχή της ενεργειακής και κατασκευαστικής αγοράς, με στόχο να στηριχθούν ειδικά τα ενεργειακά ευάλωτα νοικοκυριά. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται δράση για την ανακαίνιση κλειστών ιδιωτικών ακινήτων, τα οποία θα αναβαθμίζονται ενεργειακά με κρατική χρηματοδότηση και στη συνέχεια θα διατίθενται με μακροχρόνια μίσθωση και μειωμένο ενοίκιο σε ευάλωτες οικογένειες και φοιτητές. Επιπλέον, προβλέπεται δωρεάν παροχή τεχνικών υπηρεσιών από πιστοποιημένους μηχανικούς για ευάλωτους πολίτες, καθώς και κάλυψη του κόστους έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης, ώστε να μειωθούν τα οικονομικά εμπόδια συμμετοχής.
Από την 1η Απριλίου 2026 αλλάζει οριστικά ο τρόπος με τον οποίο αναγνωρίζεται φορολογικά η πληρωμή ενοικίων στην Ελλάδα, καθώς η καταβολή εκτός τραπεζικού συστήματος παύει να λαμβάνεται υπόψη. Πρακτικά, κάθε μίσθωση –είτε αφορά κατοικία είτε επαγγελματικό χώρο– θα πρέπει να περιλαμβάνει «ρήτρα τραπεζικής πληρωμής» και να συνοδεύεται από πραγματική καταβολή μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η ρύθμιση, όπως περιγράφεται, θεσπίζεται με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025 («Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού») και επεκτείνει υποχρεωτικά την ηλεκτρονική πληρωμή και στα ενοίκια κατοικιών, όπου έως σήμερα κυριαρχούσε το «στο χέρι».
Ο διπλός στόχος είναι ξεκάθαρος: αφενός η πλήρης ιχνηλάτηση των εισοδημάτων από μισθώματα μέσω του τραπεζικού συστήματος, αφετέρου ο περιορισμός των «μαύρων ενοικίων» και της φοροδιαφυγής. Με την αποκλειστική χρήση τραπεζικού καναλιού, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να κάνει αυτόματες διασταυρώσεις ανάμεσα στα δηλωμένα μισθώματα και στις τραπεζικές κινήσεις, μειώνοντας δραστικά το περιθώριο για αδήλωτες συμφωνίες.
Πώς πρέπει να «γραφτεί» η ρήτρα στο μισθωτήριο
Σύμφωνα με τις οδηγίες που παρατίθενται, το κρίσιμο σημείο είναι να αποτυπώνεται καθαρά στο μισθωτήριο ο τόπος, ο τρόπος και ο χρόνος καταβολής, με ρητή αναφορά ότι η πληρωμή γίνεται μόνο μέσω τράπεζας. Η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει διατύπωση του τύπου: «Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή… και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη». Παράλληλα, επισημαίνεται ότι η άρνηση έγκαιρης τραπεζικής καταβολής μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μη καταβολή μισθώματος, δίνοντας στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να κινηθεί νόμιμα για την απόδοση του μισθίου.
Ιδιαίτερα σημαντική λεπτομέρεια είναι ότι ο λογαριασμός είσπραξης πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής ηλεκτρονικής διαδικασίας που, όπως αναφέρεται, θα ενεργοποιηθεί το επόμενο διάστημα. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται πλέον η πληρωμή σε λογαριασμό τρίτου (πληρεξούσιου, συγγενή, δικηγόρου ή εταιρείας διαχείρισης), επειδή δεν μπορεί να ταυτοποιηθεί επαρκώς ότι το ποσό κατευθύνεται πράγματι στον εκμισθωτή. Σε κοινό λογαριασμό, συνιστάται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο στους συνδικαιούχους ώστε να διευκολύνονται οι έλεγχοι και οι διασταυρώσεις.
Σε μισθώσεις με περισσότερους συνεκμισθωτές, η πρακτική που περιγράφεται απαιτεί να δηλώνει ο καθένας το δικό του ΙΒΑΝ, ώστε να πιστώνεται το μέρος του μισθώματος που του αναλογεί. Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτησίες με ποσοστά εξ αδιαιρέτου θα χρειαστεί να οργανώσουν, πέρα από τη φορολογική δήλωση, και το πρακτικό σκέλος της είσπραξης ώστε κάθε μερίδιο να καταλήγει στον σωστό λογαριασμό. Παράλληλα, τονίζεται ότι οι ιδιοκτήτες καλούνται να εξασφαλίζουν πως έως την 31η Δεκεμβρίου κάθε έτους έχουν κατατεθεί όλα τα μισθώματα του ημερολογιακού έτους, καθώς θα γίνεται έλεγχος συνέπειας (π.χ. αν αντιστοιχούν 12 πληρωμές σε 12 μήνες ανά μίσθωση).
Κυρώσεις για ενοικιαστές, ιδιοκτήτες και επιχειρήσεις
Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή συνοδεύεται από κυρώσεις για όσους επιμένουν σε συναλλαγές με μετρητά, καθώς η ηλεκτρονική καταβολή καθίσταται προϋπόθεση για παροχές, ενισχύσεις και εκπτώσεις. Για τους ενοικιαστές, η μη τραπεζική πληρωμή –ακόμη κι αν πληρούνται τα εισοδηματικά ή άλλα κριτήρια– οδηγεί σε αποκλεισμό από το στεγαστικό επίδομα και από το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο, το οποίο προβλέπεται για όσους δηλώνουν κανονικά τα ενοίκιά τους.
Για τους ιδιοκτήτες, η είσπραξη «στο χέρι» σημαίνει απώλεια της έκπτωσης 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια, που εφαρμόζεται αυτόματα χωρίς δικαιολογητικά. Στις επιχειρήσεις, το μέτρο μπορεί να μην είναι καινούργιο, όμως ενισχύεται η εφαρμογή του: από το 2026, όποιο επαγγελματικό ενοίκιο δεν καταβάλλεται μέσω τράπεζας, δεν θα μπορεί να εμφανίζεται ότι εκπίπτει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα.
Ακατάσχετο και πρακτικά βήματα για ομαλή μετάβαση
Χρειάζεται προσοχή και στο θέμα του ακατάσχετου, καθώς επισημαίνεται ότι το όριο των 1.250 ευρώ που ισχύει για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα έσοδα από μισθώματα. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι τα ενοίκια που μπαίνουν στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη μπορεί να δεσμευθούν από την ΑΑΔΕ σε περίπτωση ληξιπρόθεσμων οφειλών, πριν προλάβει να τα αναλάβει.
Μετά το 2026, η αγορά μισθώσεων περνά σε καθεστώς πλήρους ψηφιοποίησης, παρά τις πρακτικές δυσκολίες. Όσοι κινηθούν εγκαίρως, αναμένεται να προστατεύσουν δικαιώματα και φορολογικές ελαφρύνσεις, επικαιροποιώντας μισθωτήρια, δηλώνοντας σωστά ΙΒΑΝ στην ΑΑΔΕ, οργανώνοντας πάγιες εντολές ή σταθερή τραπεζική μεταφορά και τηρώντας με συνέπεια τις μηνιαίες καταβολές. Στόχος είναι μια πιο καθαρή και διαφανής μισθωτική σχέση, με λιγότερα περιθώρια παρερμηνειών και συγκρούσεων.
Άνοδο 9,6% κατέγραψε σε πανελλαδικό επίπεδο η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών το δ’ τρίμηνο του 2025, σε ετήσιους όρους, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI). Σε τριμηνιαία βάση, οι ζητούμενες τιμές ενισχύθηκαν κατά 1,8% σε σχέση με το γ’ τρίμηνο του 2025, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά παραμένει σε τροχιά ανόδου, με τον ρυθμό αύξησης να εμφανίζεται υψηλότερος από την αντίστοιχη περίοδο του 2024, όταν η ετήσια μεταβολή ήταν 7,9%.
Στην αγορά ενοικίασης, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν ετησίως κατά 4,2% στο τελευταίο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με το δ’ τρίμηνο του 2024, όμως σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο καταγράφηκε πτώση 3,5%, στοιχείο που δείχνει ότι, παρά τη διατηρούμενη ανοδική τάση σε βάθος χρόνου, παρατηρούνται βραχυπρόθεσμες διορθώσεις. Υπενθυμίζεται ότι στο δ’ τρίμηνο του 2024 η ετήσια αύξηση των ενοικίων είχε κινηθεί υψηλότερα, στο 5,8%.
Ως προς τη γεωγραφική διαστρωμάτωση, τα Νότια Προάστια συνεχίζουν να κρατούν τα πρωτεία ως η ακριβότερη περιοχή της χώρας για αγορά κατοικίας, με μέση ζητούμενη τιμή 4.125 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν οι Κυκλάδες και τα Βόρεια Προάστια. Στην πρώτη πεντάδα των ακριβότερων περιοχών για αγορά κατοικίας περιλαμβάνονται επίσης η Π.Ε. Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων (με αναφορά σε ΜΖΤ 2.936 ευρώ/τ.μ.). Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας εντοπίζονται στην περιφέρεια, με πρώτη την Π.Ε. Καστοριάς στα 532 ευρώ/τ.μ., και να ακολουθούν οι Π.Ε. Κοζάνης, Φλώρινας, Κιλκίς και Καρδίτσας, επιβεβαιώνοντας τη μεγάλη απόκλιση κόστους μεταξύ μητροπολιτικών/τουριστικών ζωνών και περιοχών με χαμηλότερη ζήτηση.
Στα ενοίκια, η κορυφή παραμένει και πάλι στα Νότια Προάστια, ενώ στη δεύτερη θέση έρχονται τα Βόρεια Προάστια. Ακολουθούν ο Δήμος Αθηναίων, οι Κυκλάδες και ο Πειραιάς, με τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης να αναφέρεται στα 10,2 ευρώ/τ.μ. Στον «πάτο» της κλίμακας για ενοικίαση κατοικίας βρίσκονται οι Π.Ε. Πέλλας, Ημαθίας, Κιλκίς, το Υπόλοιπο Π.Ε. Θεσσαλονίκης και η Π.Ε. Δράμας, περιοχές όπου οι ζητούμενες τιμές παραμένουν πιο προσιτές.
Ειδικά για την Αττική, οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν ετησίως κατά 8,1%, με οριακή τριμηνιαία άνοδο 1,0%. Στις ακριβότερες περιοχές, η Βουλιαγμένη παραμένει σταθερά πρώτη, με ζητούμενη τιμή πώλησης 7.500 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια αύξηση 3,9% και μικρή τριμηνιαία υποχώρηση -1,1%. Ακολουθούν Βούλα, Γλυφάδα, Ελληνικό και το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, με ήπιες ετήσιες αυξήσεις μεταξύ 1,5% και 7,0%. Στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας στην Αττική εμφανίζονται τόσο ζώνες της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής, όσο και τμήματα των Βορείων Προαστίων και του κέντρου, με τον Βαρνάβα να καταγράφεται ως η φθηνότερη περιοχή (ΜΖΤ 1.448 ευρώ/τ.μ.), και να ακολουθούν Αγία Βαρβάρα, Πατήσια, Αχαρνές και Σταμάτα.
Στην ενοικίαση στην Αττική, η Βουλιαγμένη αναδεικνύεται επίσης ακριβότερη, με μέση ζητούμενη τιμή 21,1 ευρώ/τ.μ. και ετήσια αύξηση 5,7%. Στη συνέχεια καταγράφονται το Κολωνάκι-Λυκαβηττός, το Παλαιό Ψυχικό, η Βούλα και η Φιλοθέη, όπου ωστόσο στη Φιλοθέη αναφέρεται ετήσια μείωση -8,0%, όταν οι υπόλοιπες περιοχές της πεντάδας κινούνται με αυξήσεις 2,9% έως 12,0%. Στις πιο οικονομικές επιλογές για ενοικίαση κατοικίας στην Αττική εμφανίζονται ο Άγιος Στέφανος (ΜΖΤ 6,5 ευρώ/τ.μ.), η Αγία Βαρβάρα, το Καματερό, το Πέραμα και τα Σπάτα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι περιοχές με τις μεγαλύτερες ετήσιες μεταβολές. Στην πώληση, οι εντονότερες αυξήσεις στο δ’ τρίμηνο του 2025 εντοπίζονται στα Βόρεια Προάστια, με Λυκόβρυση (άνω του 25%) και Δροσιά (25,3%) να ξεχωρίζουν, ενώ ακολουθούν η Αγία Βαρβάρα (24,3%), η Δάφνη (24,2%) και ο Υμηττός (22,3%). Στα ενοίκια, τις μεγαλύτερες αυξήσεις κατέγραψαν τα Γλυκά Νερά (23,0%), το Πέραμα (19,4%) και στη συνέχεια οι Αχαρνές, το Ίλιον και το Χαϊδάρι, με αυξήσεις λίγο πάνω από 13%.
Στη Θεσσαλονίκη, η αγορά εμφανίζεται ακόμη πιο «θερμή» στην πώληση, με ετήσια αύξηση 12,5% στο δ’ τρίμηνο του 2025 και τριμηνιαία άνοδο 2,3%. Στα ενοίκια καταγράφεται ετήσια αύξηση 6,3%, αλλά σε τριμηνιαία βάση σημειώνεται πτώση -5,8%. Οι ακριβότερες περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά (3.091 ευρώ/τ.μ.), η Πυλαία (2.941 ευρώ/τ.μ.) και το Κέντρο Θεσσαλονίκης (2.931 ευρώ/τ.μ.), ενώ στις πιο οικονομικές επιλογές για αγορά εμφανίζονται η Καλλιθέα (857 ευρώ/τ.μ.), η Μυγδονία (935 ευρώ/τ.μ.) και τα Βασιλικά (1.117 ευρώ/τ.μ.). Στην ενοικίαση, ακριβότερο σημείο παραμένει το Κέντρο (11,1 ευρώ/τ.μ.), ακολουθούν Βαρδάρης-Λαχανόκηποι (10,6 ευρώ/τ.μ.) και 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια (10,0 ευρώ/τ.μ.), ενώ οι χαμηλότερες τιμές εντοπίζονται σε Μίκρα (5,1 ευρώ/τ.μ.), Χορτιάτη (5,4 ευρώ/τ.μ.) και Ωραιόκαστρο (5,8 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, στις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις πώλησης ξεχωρίζουν Σταυρούπολη (26,4%), Νεάπολη (26,3%) και Ξηροκρήνη-Παναγιά Φανερωμένη (24,9%), ενώ στα ενοίκια αυξήσεις άνω του 20% αναφέρονται σε Θέρμη, Βασιλικά και Μυγδονία.
Το νέο πρόγραμμα για ανακαίνιση σπιτιού με επιδότηση έως 90% φέρνει αλλαγές στον τρόπο που οι ιδιοκτήτες μπορούν να αναβαθμίσουν την κατοικία τους. Με ανώτατο ποσό χρηματοδότησης 36.000 ευρώ ανά ακίνητο και συνολικό προϋπολογισμό 500 εκατ. ευρώ, η πλατφόρμα αναμένεται να ανοίξει για αιτήσεις τον Φεβρουάριο του 2026. Η βασική καινοτομία είναι ότι πλέον δεν καλύπτονται μόνο ενεργειακές παρεμβάσεις, αλλά και γενικές εργασίες ανακαίνισης.
Διαβάστε επίσης: Επιδότηση ανακαίνισης κατοικιών – Ποιες αλλαγές φέρνει το νέο πρόγραμμα και πότε ανοίγει η πλατφόρμα
Ποιες εργασίες καλύπτει η επιδότηση ανακαίνισης σπιτιού
Το πρόγραμμα διευρύνει σημαντικά τις επιλέξιμες δαπάνες, δίνοντας για πρώτη φορά τη δυνατότητα για πιο ολοκληρωμένη ανακαίνιση. Στο πλαίσιο αυτό, μπορούν να καλυφθούν υδραυλικές εργασίες, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, τοποθέτηση πλακιδίων, καθώς και ανανέωση/αναβάθμιση μπάνιου. Παράλληλα, επιλέξιμες γίνονται και βασικές παρεμβάσεις, όπως βαψίματα και γενικές εργασίες συντήρησης, που μέχρι σήμερα δεν εντάσσονταν εύκολα σε αντίστοιχα σχήματα.
Οι ενεργειακές αναβαθμίσεις παραμένουν, αλλά με διαφορετική βαρύτητα στη συνολική δαπάνη. Αναφέρονται ως τμήμα περίπου 20%–30% της συνολικής ανακαίνισης, με παρεμβάσεις όπως η εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα ή η αντικατάσταση κουφωμάτων, ενώ στο πλαίσιο της κατανομής δαπανών εμφανίζονται και ως ζώνη 20%–40%. Το υπόλοιπο κομμάτι του προϋπολογισμού κατευθύνεται στις γενικές εργασίες που αναβαθμίζουν λειτουργικότητα και αισθητική, σε εύρος 60%–90%.
Ποιοι μπορούν να κάνουν αίτηση και ποια ακίνητα μπαίνουν
Το πρόγραμμα απευθύνεται σε ιδιοκτήτες ακινήτων με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Τα επιλέξιμα ακίνητα πρέπει να έχουν οικοδομική άδεια έως 31 Δεκεμβρίου 1990 και επιφάνεια έως 120 τ.μ.. Το εισοδηματικό κριτήριο αναφέρεται ότι ενδέχεται να οριστεί στις 35.000 ευρώ για ζευγάρια, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Σημαντική αλλαγή αποτελεί η κατάργηση ηλικιακού ορίου για τους αιτούντες, ενώ δίνεται η δυνατότητα υποβολής αίτησης και για περισσότερες από μία ιδιοκτησίες από τον ίδιο ιδιοκτήτη. Επιπλέον, το πρόγραμμα δεν περιορίζεται μόνο σε κλειστά ακίνητα: καλύπτει τόσο κατοικίες που παραμένουν ακατοίκητες για τουλάχιστον δύο χρόνια, όσο και ιδιοκατοικούμενα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Για τα κλειστά ακίνητα προβλέπεται υποχρέωση, μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, να υπάρξει κατοίκηση ή διάθεση προς ενοικίαση για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αντίστοιχα, για όσους ανακαινίζουν την κύρια κατοικία τους, τίθεται δέσμευση να συνεχίσει να χρησιμοποιείται ως μόνιμη κατοικία για πενταετία από το πέρας των εργασιών.
Πώς διαμορφώνεται το ποσό και το ποσοστό επιδότησης
Η χρηματοδότηση υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια, με πλαφόν 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, για κατοικία 120 τ.μ., η μέγιστη επιδότηση μπορεί να φτάσει τα 36.000 ευρώ. Το ποσοστό κάλυψης τοποθετείται στο 80% έως 90% του συνολικού κόστους ανακαίνισης, ανάλογα με τα εισοδηματικά κριτήρια και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Η κατανομή των δαπανών παρουσιάζεται σε δύο βασικές κατηγορίες: οι γενικές εργασίες που αντιστοιχούν σε ποσοστό 60% έως 90% του προϋπολογισμού και οι ενεργειακές παρεμβάσεις που κινούνται στο 20% έως 40%. Με αυτόν τον σχεδιασμό δίνεται ευελιξία, ώστε η ανακαίνιση να προσαρμόζεται στις πραγματικές ανάγκες κάθε κατοικίας, χωρίς να περιορίζεται αποκλειστικά σε ενεργειακά έργα.
Πότε ανοίγει η πλατφόρμα και τι πρέπει να έχει προετοιμαστεί
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα υποβολής αιτήσεων αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία τον Φεβρουάριο του 2026. Οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να έχουν έγκαιρα διαθέσιμα τα δικαιολογητικά που αφορούν την ιδιοκτησία, το εισόδημα και τα τεχνικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, καθώς και την τεκμηρίωση των εργασιών που σχεδιάζονται.
Με συνολικό προϋπολογισμό 500 εκατ. ευρώ, το πρόγραμμα εκτιμάται ότι θα καλύψει χιλιάδες αιτήσεις σε όλη τη χώρα, με την προετοιμασία και τη σωστή αποτύπωση των παρεμβάσεων να λειτουργούν ως κρίσιμοι παράγοντες για την ομαλή ένταξη στο σχήμα επιδότησης.
Οι υψηλότερες μικτές αποδόσεις στην αγορά κατοικίας το 2025 δεν «γράφονται» στα ακριβότερα ή στα πιο σύγχρονα, ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα. Αντίθετα, προκύπτουν κυρίως εκεί όπου το κόστος κτήσης παραμένει χαμηλό και η ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση είναι σταθερή: σε τμήματα της Δυτικής Αττικής, σε παλαιότερα ακίνητα και σε επιφάνειες που ταιριάζουν καλύτερα στη σημερινή δομή των ενοικιαστών. Με απλά λόγια, οι τιμές αγοράς σε αυτές τις αγορές δεν έχουν «προεξοφλήσει» πιθανές μελλοντικές υπεραξίες, άρα ο λόγος ενοικίου προς αξία βγαίνει πιο ευνοϊκός.
Οι δήμοι με τις πιο υψηλές αποδόσεις στην Αττική
Με βάση τα στοιχεία της ReDataset, την κορυφή στην Αττική καταλαμβάνει η Αγία Βαρβάρα με μικτή ετήσια απόδοση 6%. Η εικόνα αυτή αποδίδεται στον συνδυασμό συγκρατημένων τιμών αγοράς και διαρκούς μισθωτικής ζήτησης από εργαζόμενους και νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος.
Στη συνέχεια ακολουθούν η Σαλαμίνα (5,78%) και ο Ωρωπός (5,77%), όπου η κτήση κατοικίας παραμένει σαφώς φθηνότερη από τον «πυρήνα» της Αθήνας, ενώ η μακροχρόνια μίσθωση στηρίζεται από περιορισμένες εναλλακτικές επιλογές. Ιδιαίτερα υψηλά κινούνται επίσης το Αιγάλεω (5,61%), το Πέραμα (5,52%) και τα Σπάτα–Αρτέμιδα (5,41%), δηλαδή αγορές που δεν έχουν δεχθεί την ίδια ένταση ανατιμήσεων με το κέντρο ή τα νότια προάστια, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να «ζυγίζουν» αναλογικά περισσότερο.
Τη δεκάδα συμπληρώνουν ο Μαραθώνας (5,32%), η Νίκαια–Άγιος Ιωάννης Ρέντης (5,21%), οι Αχαρνές (5,14%) και ο Κορυδαλλός (5,02%) – επίπεδα που παραμένουν αισθητά πάνω από τον μέσο όρο της Αττικής.
Ανά τύπο κατοικίας: Γιατί προηγούνται οι μονοκατοικίες
Στους τύπους κατοικίας, οι μονοκατοικίες εξακολουθούν να δίνουν το υψηλότερο αποτέλεσμα το 2025, παρότι η απόδοση τους έχει υποχωρήσει σταδιακά: από 5,05% το 2023, σε 4,76% το 2024 και σε 4,51% το 2025. Η πίεση αυτή συνδέεται με το ότι οι τιμές αγοράς ανέβηκαν ταχύτερα από τα ενοίκια.
Τα διαμερίσματα εμφανίζονται πιο ανθεκτικά: από 4,49% (2023) έπεσαν σε 4,15% (2024), αλλά το 2025 κινούνται υψηλότερα στο 4,37%. Παραμένουν ο «κορμός» της αγοράς μίσθωσης, επειδή απευθύνονται στο ευρύτερο κοινό ενοικιαστών.
Οι μεζονέτες ακολουθούν, με 3,82% (2023), 3,58% (2024) και 3,78% (2025). Το υψηλότερο κόστος κτήσης και το πιο «στενό» ακροατήριο στη μίσθωση κρατούν χαμηλότερα τις αποδόσεις, ακόμη κι όταν καταγράφεται μικρή βελτίωση.
Ανά έτος κατασκευής
Η ανάλυση ανά ηλικία ακινήτου δείχνει ότι οι κατοικίες της περιόδου 1960–1970 εμφανίζουν το 2025 την υψηλότερη απόδοση, στο 5,22%. Το πλεονέκτημά τους προκύπτει από χαμηλότερες τιμές αγοράς και θέση σε ώριμες, πυκνοδομημένες περιοχές με σταθερή ζήτηση.
Τα ακίνητα 1971–1980 καταγράφουν πτωτική πορεία σε σχέση με το 2023 (όπου ήταν 5,39%) και φτάνουν στο 4,68% το 2025. Οι κατοικίες των δεκαετιών 1981–1990 και 1991–2000 κινούνται περίπου στο 4,5%, χωρίς μεγάλες ανατροπές. Στην κατηγορία 2001–2010 η απόδοση μειώνεται από 4,70% (2023) σε 4,23% (2025), ενώ στα 2011–2020 κυμαίνεται γύρω στο 4,1%–4,2%.
Τα νεόδμητα μετά το 2021 εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση (3,69% το 2025), όμως είναι η μόνη κατηγορία που καταγράφει σταθερή άνοδο από 3,39% (2023), ένδειξη ότι τα ενοίκια αρχίζουν σταδιακά να «ακολουθούν» το αυξημένο κόστος κτήσης.
Ανά τετραγωνικά
Με βάση την επιφάνεια, τα ακίνητα 141–400 τ.μ. εμφανίζουν την υψηλότερη μικτή απόδοση το 2025, στο 4,6%, με τα 30–50 τ.μ. να βρίσκονται σχεδόν ισόπαλα στο 4,59%. Στα μικρά διαμερίσματα το αποτέλεσμα ενισχύεται από ισχυρή ζήτηση και υψηλό ενοίκιο ανά τ.μ., ενώ στα πολύ μεγάλα παίζει ρόλο η περιορισμένη προσφορά και το προφίλ ενοικιαστών με υψηλότερη δυνατότητα πληρωμής.
Στον αντίποδα, η κατηγορία 111–140 τ.μ. εμφανίζει τη χαμηλότερη απόδοση, μόλις 3,66%, καθώς συνδυάζει ακριβότερη αγορά με ενοίκια που δεν ανεβαίνουν αντίστοιχα. Οι ενδιάμεσες επιφάνειες κινούνται σε πιο «ουδέτερες» επιδόσεις: 51–80 τ.μ. (4,18%) και 81–110 τ.μ. (4,10%).
Το «παράδοξο» της ενεργειακής κλάσης
Η ταξινόμηση με βάση την ενεργειακή κλάση αναδεικνύει μια αντίστροφη εικόνα: τα ακίνητα Α+ εμφανίζουν τη χαμηλότερη απόδοση στο 3,08%, ενώ στην άλλη άκρη τα Η ανεβαίνουν στο 4,76%. Οι κλάσεις Α (3,26%) και Β+ (3,50%) παραμένουν επίσης χαμηλά, ενώ στις Β και Γ οι αποδόσεις κινούνται περίπου στο 3,45%. Στις Δ και Ε υπάρχει ήπια ενίσχυση (3,60% και 3,57%), πριν η άνοδος γίνει πιο καθαρή στις Ζ (4,08%) και Η (4,76%).
Η βασική εξήγηση είναι ότι η ενεργειακή αναβάθμιση τείνει να «φουσκώνει» την τιμή αγοράς πιο γρήγορα απ’ όσο προσαρμόζονται τα ενοίκια, με αποτέλεσμα να συμπιέζεται η μικτή απόδοση στις υψηλές κλάσεις, ενώ οι χαμηλές κλάσεις – αν και λιγότερο «ελκυστικές» ποιοτικά – παραμένουν σχετικά φθηνότερες στην κτήση, άρα αποδοτικότερες ως προς το ποσοστό.
Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κινήθηκε ανοδικά τον Ιούνιο, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ: εκδόθηκαν 2.532 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 557.848 m² επιφάνειας και 2.541.385 m³ όγκου. Σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, αυτό σημαίνει:
+5,9% στον αριθμό αδειών
+19,3% στην επιφάνεια
+22,9% στον όγκο
Η εικόνα του α’ εξαμήνου
Παρά την ισχυρή επίδοση του Ιουνίου, στο α’ εξάμηνο καταγράφεται υποχώρηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας σε ετήσια βάση (Ιαν.–Ιούν. 2025 έναντι 2024):
−14% στον αριθμό αδειών
−24,1% στην επιφάνεια
−17,7% στον όγκο
Η αντίθεση μηνιαίας ανόδου με τη σωρευτική πτώση δείχνει ότι η αγορά παραμένει ανομοιόμορφη, με εξάρσεις ανά μήνα.
Τι σημαίνει για την αγορά
Η μηνιαία ανάκαμψη μπορεί να αντανακλά επαναφορά έργων που είχαν μετατεθεί.
Η εξαμηνιαία πτώση επιμένει, άρα απαιτείται διάρκεια στις θετικές ενδείξεις για να μιλήσουμε για σταθερή τάση.
Η μεγαλύτερη αύξηση στον όγκο έναντι των αδειών πιθανόν υποδηλώνει στροφή σε μεγαλύτερα projects.
Μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2025, περίπου 950.000 ενοικιαστές έχουν προθεσμία για να συμπληρώσουν τον κωδικό 081 στη φορολογική τους δήλωση, ώστε να λάβουν επιστροφή ενοικίου έως 800 ευρώ τον Νοέμβριο. Η διαδικασία αφορά τόσο την κύρια κατοικία όσο και τη φοιτητική στέγη.
Ποιοι είναι οι δικαιούχοι
Η επιστροφή ενοικίου αφορά ενοικιαστές που πληρούν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Αναλυτικά:
Άγαμοι: Ετήσιο εισόδημα έως 20.000€.
Έγγαμοι: Ετήσιο εισόδημα έως 28.000€, με προσαύξηση 4.000€ για κάθε παιδί.
Μονογονεϊκές οικογένειες: Ετήσιο εισόδημα έως 31.000€, με προσαύξηση 5.000€ για κάθε επιπλέον παιδί μετά το πρώτο.
Όσον αφορά την περιουσία, η συνολική φορολογητέα αξία δεν πρέπει να υπερβαίνει:
120.000€ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό.
Προσαυξάνεται κατά 20.000€ για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού.
Ποσά επιστροφής ενοικίου
Η επιστροφή ενοικίου υπολογίζεται ως εξής:
Κύρια κατοικία: Έως 800€, με προσαύξηση 50€ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Φοιτητική κατοικία: Έως 800€.
Ο υπολογισμός της επιστροφής γίνεται αυτόματα με βάση τα στοιχεία της φετινής φορολογικής δήλωσης.
Προσοχή: Ηλεκτρονική πληρωμή
Από το φορολογικό έτος 2026, η ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίου θα είναι υποχρεωτική για την επιδότηση. Όσοι πληρώνουν το ενοίκιο στο χέρι δεν θα δικαιούνται πλέον επιδότηση, ακόμη και αν πληρούν τα άλλα κριτήρια.
Επιπλέον, όσοι εισπράττουν ενοίκια χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση θα χάσουν την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από μισθώματα, η οποία υπολογίζεται αυτόματα σήμερα.
Το Υπουργείο Παιδείας επαναλειτουργεί την πλατφόρμα του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος για όσους δεν υπέβαλαν αίτηση στην πρώτη περίοδο. Η δεύτερη ευκαιρία αφορά το ακαδημαϊκό έτος 2024-2025.
Χρονοδιάγραμμα υποβολής
Τρίτη 16/9/2025 έως Παρασκευή 19/9/2025 Σε αυτό το τετραήμερο, οι δικαιούχοι μπορούν να καταθέσουν ηλεκτρονικά την αίτησή τους.
Ποιους αφορά
Όσοι δεν συμμετείχαν στην αρχική προθεσμία (30/6-31/7/2025) και πληρούν τα προβλεπόμενα εισοδηματικά, ακαδημαϊκά και στεγαστικά κριτήρια.
Από 1η Ιανουαρίου 2026 καθιερώνεται υποχρεωτική πληρωμή όλων των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού, βάσει του άρθρου 210 του νόμου 5222/2025. Η ρύθμιση επεκτείνεται και στις κατοικίες, καταργώντας στην πράξη το δικαίωμα του άρθρου 601 ΑΚ για εξόφληση «στον τόπο κατοικίας του εκμισθωτή». Κυρώσεις προβλέπονται και για ιδιοκτήτες και για ενοικιαστές, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, που καλεί σε έγκαιρη προσαρμογή.
Τι επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ
Η Ομοσπονδία υπενθυμίζει ότι ήδη τα περισσότερα ενοίκια πληρώνονται τραπεζικά, αλλά δίνει συγκεκριμένες οδηγίες ώστε να εφαρμοστεί χωρίς προβλήματα η νέα υποχρέωση και να αποφευχθεί η «ποινή».
1) Ρητός όρος στα μισθωτήρια και στις δηλώσεις ΑΑΔΕ
Σε νέα/παρατεινόμενα μισθωτήρια και στις δηλώσεις μίσθωσης (ΑΑΔΕ) ο κλασικός όρος πληρωμής να διατυπώνεται ως εξής (αυτούσιο): «Η καταβολή του μισθώματος θα γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή με ΙΒΑΝ ………….….. της Τράπεζας …………….…. (ή που έχει γνωστοποιηθεί στο μισθωτή) εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, με τυχόν έξοδα διαβίβασης να βαρύνουν το μισθωτή και θα αποδεικνύεται αποκλειστικά με την τραπεζική απόδειξη κατάθεσης ή μεταφοράς, εφόσον έχει εκτελεστεί. Τυχόν άρνηση του μισθωτή για έγκαιρη τραπεζική καταβολή του μισθώματος λογίζεται ως μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει για το λόγο αυτό την απόδοση του μισθίου με κάθε νόμιμο τρόπο.». Ο όρος θεωρείται απαραίτητος ώστε ο εκμισθωτής να εξασφαλίζει συμμόρφωση όταν ο μισθωτής επιμένει να μην πληρώνει τραπεζικά.
2) Λογαριασμός στο όνομα του εκμισθωτή
Από 1/1/2026 τα μισθώματα πρέπει να κατατίθενται σε λογαριασμό του ίδιου του ιδιοκτήτη (όχι τρίτου: πληρεξούσιου, συγγενή, δικηγόρου, εταιρείας διαχείρισης κ.λπ.), ώστε να είναι διασταυρώσιμη η καταβολή.
3) Γνωστοποίηση IBAN στην ΑΑΔΕ
Ο εκμισθωτής θα δηλώνει ηλεκτρονικά τον λογαριασμό του στην ΑΑΔΕ μέσω διαδικασίας που θα ανακοινωθεί.
4) Κοινός λογαριασμός: ο ιδιοκτήτης πρώτος δικαιούχος
Σε κοινό λογαριασμό, το όνομα του εκμισθωτή καλό είναι να εμφανίζεται πρώτο για ευκολότερη διασταύρωση.
5) Πολλοί συνεκμισθωτές
Κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει στο μισθωτήριο/ΑΑΔΕ δικό του λογαριασμό (με πρώτο δικαιούχο τον ίδιο) για να κατατίθεται το αναλογούν ποσό.
6) 12 πληρωμές μέσα στο ίδιο έτος
Ζητείται τα μηνιαία μισθώματα να εξοφλούνται έως 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους, ώστε να προκύπτει τραπεζική πληρωμή για όλους τους μήνες και να μην χαθεί τυχόν νόμιμη έκπτωση.
7) Ακατάσχετο και ενοίκια
Το ακατάσχετο των 1.250 € από λογαριασμούς μισθών/συντάξεωνδεν καλύπτει μισθώματα. Πρακτικά, η ανάληψη των κατατεθειμένων ενοικίων θα γίνεται κάθε μήνα από όποιον είναι ταχύτερος: τον εκμισθωτή ή την ΑΑΔΕ.
Τι να κάνουν τώρα ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Επικαιροποιήστε μισθωτήρια/δηλώσεις με τον νέο όρο πληρωμής.
Ανοίξτε/δηλώστε κατάλληλο IBAN (εκμισθωτής ως πρώτος δικαιούχος).
Οργανώστε τις πληρωμές ώστε να γίνονται κάθε μήνα και εντός έτους.
Με την έγκαιρη προσαρμογή, αποφεύγονται κυρώσεις για όλες τις πλευρές και διασφαλίζεται διαφάνεια στις συναλλαγές.
